こんにちは、井上向介です。アラフィフ、サラリーマン。子供2人は社会人となり独立。現在、夫婦二人で生活しています。
この記事は、「中古マンションの設備や住み心地」について悩んでいる人に向けた記事です。
【こんな悩みありませんか？】
- 中古マンションの購入を考えているが大丈夫だろうか？
- リフォームを考えているが最新の設備は導入できるのか？
- 住民はどのような年齢層が多いのだろうか？
私は23年間ずっと中古マンションに住んでいます。そこで経験した、不満点や魅力的な部分を紹介します。
- 中古マンションの住環境（住み心地、入居者について）
- 中古マンションの不便な点（外観や設備）
- 中古マンションの魅力（価格、使い勝手のよさ）
不動産売却で三井のリハウスを利用するメリットは、こちらの記事で解説
築42年と築36年のマンションに住む
住宅費は人生の三大支出（教育費・住宅費・老後資金）の1つで、出費額としては数千万円と3つの内でもっとも高額となります。
中古住宅であれば住宅費を上手に抑えることができ、余ったお金を教育費や老後資金に回すことができます。
築20年のマンションに22年間住む
私が最初に住んだマンションは入居時に築20年でした。この物件に22年間、築42年時まで住みました。
入居時はキッチン、風呂、トイレの水回りの設備は建築当時のまま。クロスの全面はりかえと床の一部をフローリング、洗面台を新品に交換にしました。
住み始めて10年でリフォーム
住み始めてから10年目（築30年時）に、風呂、台所、トイレの水回り3点をリフォームしました。リフォーム代は150万円ほどでした。
築36年のマンションに引っ越し
次に住んだマンションは、築36年のマンションで現在もこのマンションに住んでいます。
入居が決まった段階ですべての設備が建築当時のままでした。この物件は700万円かけてフルリノベーションしました。
中古マンションの住環境（住み心地・住民の年齢層）
中古マンションの住み心地に解説します。
「昭和築」の築年数の古いマンションの感想のため「平成築の築浅マンション」には該当しない部分もあるかと思います。
便宜上、最初に住んだ築42年のマンションを「Aマンション」、現在住んでいる築36年のマンションを「Bマンション」とします。
【マンションの住環境】
- 住み心地はどうか（外観）
- 住み心地はどうか（内装）
- 入居者の年齢層
- トラブル関係の有無
住み心地はどうか（外観）
2物件とも大規模修繕もなされ外観も維持されています。エレベーターも交換されていました。
小さなクラック（ひび割れ）は、ところどころ見られますが補修はされています。
設備（廊下の照明、郵便受け、駐輪場）やマンションのデザインが古いのは否めません。
住み心地はどうか（室内）
室内の住み心地についても、とくに問題は感じられません。Bマンションはフルリノベーションしたので、新築の気分です。
間取りは大きく変えられないので室内の部屋割りは36年前のままです。
入居者の年齢層
住民はやはり高齢者が多いです。新築当時から住み続けている人が多いので、入居時に35歳としてもすでに70～75歳以上です。
一定の新陳代謝は行われていますが、高齢の住民が多いのは中古マンションの特徴で避けては通れない部分です。
自治会で高齢者が幅を利かせる
Aマンションで自治会を経験しましたが高齢者が幅を利かせています。
「このマンションの住環境は俺たちが作り上げてきた」と思う人が一部におり、「昭和脳」で考え方も硬直化しています。
この状況が苦痛だったので私は自治会を脱退しました。自治会の加入は任意なので脱退も自由です。
管理組合は強制
ただし、管理組合は所有者であれば強制加入となります。
Bマンションではまだ自治会や管理組合の経験がないので、これがAマンション特有のものだったのかは比較検討できません。
トラブル関係の有無
トラブルに関しては、Aマンションで一度下の住民から身に覚えのないことで苦情を言われたことがありますが、話し合いの結果大事には至りませんでした。
しかし、上下左右のトラブルは中古マンションに限ったことではなく、新築マンションでも起こりうる問題です。
Bマンションでは注意喚起が多い
マンションの運営方針の違いかもしれませんが、Bマンションは1階のエレベーターホールにやたらと“居住マナー”についての注意喚起が貼り出してあります。
特に「騒音関係で悩んでいる人が多い」といった内容です。Aマンションではこういうことはありませんでした。
もっとも、悩みの内容が「窓の開け閉め音」や「布団を叩く音が気になると」いった、細かいレベルの内容なので、私自身は特に気にすることもなく生活しています。
今ところ注意を受けたこともありません。
中古マンションの6つの不便な点（構造・設備）
中古マンションで不便を感じる点を挙げていきます。
主に自分（居住者）の力ではどうにもならない部分となります。
【中古マンションの6つの不便な点】
- 外観・デザインが古い
- セキュリティが弱い
- 旧耐震基準の可能性がある
- リフォームで最新の規格に合わない
- IHキッチンの導入は難しい
- 窓はリフォーム出来ない
①外観・デザインが古い
これは個人差や築年数により許容度が変わるところです。
私が住んでいるのはどちらも「昭和建築」のマンションのため、デザイン的には近代的とは言えません。
とくにAマンションはベランダが縦格子だっただめ、外から洗濯物や部屋が丸見えでした。
採光面では優れているのですが、プライバシー面では劣ります。
②セキュリティが弱い
昭和築のマンションに“オートロック”など望めない代物です。
エレベーターやマンションの出入り口に防犯カメラは設置してありますが、24時間誰でも家の前まで出入り自由です。
③旧耐震準の可能性がある
Aマンションは旧耐震基準。Bマンションは新耐震基準です。
耐震基準に関する建築基準法は昭和56年（1981年）6月1日に改正されました。
そのため、2021年現在で築40年以上の中古マンションは旧耐震基準となっている可能性が高いです。（マンションの耐震基準は築年数からは正確に判断できません）
旧耐震基準だからといって、大地震でマンションがすぐさま倒壊という可能性は低いでしょうが気になる点ではあります。
④リフォームで最新の規格に合わない
中古マンションにリフォームはつきものです。
しかし、築年数が古くなるとリフォームする場合、最新の設備を導入できないことがあります。
理由は現在の製品と規格・寸法が合わないからです。とくに風呂のバスタブとトイレの便器の制約が多かったです。
私はこれまで2回リフォームを経験しましたが、トイレは2回とも風呂は1回、最新の設備を導入できませんでした。
⑤IHキッチンの導入は難しい
古いマンションの場合、IHキッチンの導入は難しいです。理由は電力の容量が足りないからです。
古いマンションはIHのない時代に建てられています。そのため、マンションの電力需要にIHの分を見込んでいません。
このためリフォーム時のIH導入を規約で禁止しているマンションもあります。
黙ってIHにすることもできるが。。。
管理組合に届けずに「闇」でIHを導入してもバレないでしょう。
しかし、将来なにか問題になった時に自宅を確認されると面倒なことになるので、オススメはできません。
私もBマンションをリノベーションするときに、リフォーム業者から「このマンションはIH導入禁止の規約はないのでIHにすることはできますが、どうします？」
と聞かれましたが、マンション全体のことを考えて導入は見送りました。
⑥窓はリフォームできない
窓及び窓枠は共用部分となるため、リフォームで新しくすることが出来ません。
そのため、この部分だけ建築当時のままなので室内が新築同様になっても古いままで目立ちます。また、防寒性も低いままです。
この場合、2重サッシの導入が防寒、防音に効果的です。
中古マンションの魅力6点
これまで中古マンションのマイナス面を多く書いてきましたが、ここからはプラス面に目を向けてみます。
【中古マンションの魅力6点】
- 価格が安く物件数も多い
- 立地条件が良い（駅近など）
- リフォームすれば快適に住める
- 管理組合の熟練度が高い
- 使い勝手がいい
- 売却は可能
①価格が安く物件数も多い
中古マンションの最大の魅力は「価格が安い」、「物件数が豊富」なことでしょう。
新築物件は販売会社の利益がMAXで上乗せされているので、どうしても高額になってしまいます。
物件数も豊富なので自分の予算や希望する条件との折り合いもつけやすいです。
「最上階・角部屋・南東向き」と好条件の部屋も、中古マンションなら新築よりも安く購入できます。
「最上階・角部屋・南東向き」の魅力については、こちらの記事で詳しく書いています↓
②立地条件が良い
街は鉄道の駅を中心に発展します。そのため駅に近い利便性の高い場所から「早いもの勝ち」でマンションは建てられていきます。
中古マンションは先に建てられた分、それだけ好立地の物件が多くなります。
③リフォームすれば快適に住める
私は現在、フルリノベーションしたBマンションに住んでいますが、新築の様でとても快適です。
もっとも、新築のマンションに住んだことはないので想像ですが。（涙）とにかく、リフォームでもまったく不満はありません。
唯一の不満は、先ほど書いた窓枠サッシだけです。
「リフォーム体験談」については、こちらの記事で詳しく書いています↓
https://uemukiblog.com/remodeling/④管理組合の熟練度が高い
これまで、曲がりなりにも40年の年月を乗り越えてきたので、運営に関しての熟練度があります。
「管理費の滞納」など、いろいろなトラブルも経験済みです。
これからトラブルに対して試行錯誤していく新築マンションとは異なり、安定した運営が行われています。
⑤使い勝手がいい
中古マンションは価格が安いので使い勝手がいい面も多いです。
〇終の棲家とする
人生の最後を迎える「終の棲家」として、価格の安い中古マンションは使えます。
自分の残寿命とマンションの残寿命もしくは建替えまでの期間を想定して選択することになります。
「老後の終の棲家」については、こちらの記事で詳しく書いています↓
⑥売却は可能（実際に売却した体験談）
2022年の1月に私はこれまで住んでいた築42年のマンションを売却しました。築42年でも需要はあります。
売却にかかった期間は6か月、購入費用1,500万円に対し1,050万円で売却できました。
仲介業者の選び方、値段の決め方、値段交渉への対応、売却後にやるべきことなどを以下の記事で詳しく書いています。
「築42年のマンションの売却」については、こちらの記事で詳しく書いています↓
https://uemukiblog.com/sale1-2/不動産売却で三井のリハウスを利用するメリットは、こちらの記事で解説
